احمدرضا ایراندوست – چالش های شغل آژانس املاک

2014-10-18
363 بازدید

حدود پانزده سالی میشود که در امر شغل مشاور املاک فعالیت دارم ، شغلی که علرغم کسادی بازار این روزها از روی میل قلبی آن را انتخاب نمودم.با پیشرفت روز افزون تکنولوژی این شغل هم به نوعی سیستماتیک شده و کمتر با دست نوشته قراردادی تنظیم میگردد.مشاورین املاک با طی کردن دوره ای در اتحادیه […]

8

حدود پانزده سالی میشود که در امر شغل مشاور املاک فعالیت دارم ، شغلی که علرغم کسادی بازار این روزها از روی میل قلبی آن را انتخاب نمودم.با پیشرفت روز افزون تکنولوژی این شغل هم به نوعی سیستماتیک شده و کمتر با دست نوشته قراردادی تنظیم میگردد.مشاورین املاک با طی کردن دوره ای در اتحادیه پروانه تخصصی مشاورین املاک را دریافت مینمایند.هر فرد متقاضی باید یک دوره چهل ساعته را در اتحادیه گذرانده و سپس امتحان میدهد و بعد از کسب نمره قبولی مدرک تخصصی را دریافت میکند.داشتن مدرک تحصیلی دیپلم و در اختیار داشتن محلی تجاری چه به صورت مالکیت خصوصی و چه به صورت استیجاری از شرایط دریافت پروانه کسب میباشد.متقاضیان ابتدا با در دست داشتن مدارک شخصی و مدارک مربوط به محل کسب از قبیل سند مالکیت و پایان کار تجاری و مفاصا حسابهای مربوط به دارایی و شهرداری به اتحادیه مراجعه نموده و تشکیل پرونده میدهند.بعد از حدود یک هفته که از ارائه مدارک گذشت ، قبولی و یا عدم قبولی به متقاضی اعلام میگردد.وقتی مدارک اولیه مورد قبول اتحادیه صنف مشاورین املاک قرار گرفت ، مبلغی تحت عنوان ورودیه از متقاضی دریافت میگردد.مبالغی نیز برای اتاق بازرگانی و مجمع امر صنفی و حق عضویت در اتحادیه طبق قبوض جداگانه دریافت شده و فرد جهت حضور در کلاس در نوبت قرار میگیرد.در این مدت محل کسب از طرف بازرسین اتحادیه مورد بازرسی قرار گرفته و تایید و یا عدم تایید دریافت میکند .در این بازدید محل کسب باید دارای کامپیوتر ، گاوصندوق ، کپسول آتش نشانی ، میز و صندلی و وسایل مورد نیاز باشد.بازدیدی هم از طرف اداره اماکن انجام میگیرد که شرایط مخصوص به خود را دارد.محل کسب باید از نظر امنیتی و داشتن دوربین مداربسته و نداشتن درب ورود و خروج به قسمتهای دیگر از جمله شرایط اداره اماکن میباشد.حدود پنج تا شش ماه طول میکشد تا یک نفر متقاضی دریافت پروانه اتحادیه مشاورین املاک آن را دریافت نماید.بعد از این مراحل برنامه نرم افزار کد رهگیری بر روی کامپیوتر نصب شده و با دادن توکنی به متقاضی شناسه کاربری را به همراه پسورد دریافت نموده و آماده کار میشود.در زمانهای قبل فاصله صنفی رعایت میشد، اما امروزه به وفور شاهد این هستیم که چندین و چند واحد صنفی که در یک رسته بوده دیوار به دیوار هم به فعالیت مشغول هستند.واحدهای صنفی مشاورین املاک در اتحادیه رتبه بندی شده و درجه یک و یا دو و یا سه را دریافت میکنند ، حق عضویت سالانه درجه یک بیشتر از درجات دیگر میباشد.
شغل مشاورین املاک که به زبان ساده تر در قانون تجارت به دلال اطلاق میشود ، حرفه ای است بسیار مهم و پر مسئولیت.آنچنانکه بر اثر اشتباه سهوی و یا عمدی مشاور در معامله ای شاید چندین خانواده درگیر ماجرا گردند.
سیستم کد رهگیری که در ابتدا با مشکلات بسیار زیادی همراه بود ، روز به روز در حل بهتر شدن بوده و همیشه شاهد وسعت حجم کار و ارتقای آن هستیم.شرکت انفورماتیک راهبر وظیفه پشتیبانی از این طرح ملی و فراگیر را بر عهده دارد.در اوایلی که مشاورین و کسبه شاغل در این حرفه موظف گردیدند که برای هر معامله ای کد رهگیری دریافت نمایند ، نارسایی ها و کمبودهای بسیاری به چشم میخورد و چه بسا که برای دریافت یک کد رهگیری باید چندین روز وقت صرف میکردیم .کندی کار به این دلیل بود که قبلا پیش زمینه ای برای این طرح آماده نشده بود و با سرعت کم اینترنت و نارسایی هایی که در شبکه وجود داشت ، خیلی از مشاورین به این نوع عقد قرارداد اعتراض نموده و مخالفت خود را به صورت کتبی و شفاهی به مدیران اتحادیه منعکس میکردند، اما از آنجا که این طرح ملی باید به سرانجام میرسید ، مخالفت ها اثری نداشت و مدیران به صورت شبانه روزی در پی رفع و رجوع کارها برآمدند تا امروز که دریافت کد رهگیری به زمانی کمتر از یک ساعت وقت نیاز دارد.
در زمانهای قبل کسانی که در این شغل فعالیت داشتند و به مقدر معروف بودند ، به نوعی کارشناس و قیمت گذار ملک بوده و نرخی را که مقدر اعلام میکرد برای طرفین حجت بود و قبول میکردند.اکنون نیز در برخی از شهرها کسانی هستند که در آژانسهای مشاورین املاک فعالیت میکنند و خودشان نرخ خرید و فروش را تعیین میکنند و بابت این نظر کارشناسی مبلغی هم دریافت میکنند.
اما امروزه بیشتر افرادی که در این حرفه مشغول به کار و فعالیت میباشند از قشر جوان بوده و تجربیات مقدر ها و کارشناسان تعیین نرخ را ندارند.امروزه کار اصلی ما نزدیک کردن قیمت پیشنهادی فروشنده با قیمتی که خریدار در نظر دارد هستیم و همین باعث چالشهای بسیاری برای شغل ما شده است .با این که قیمت آپارتمان و ملک در نقاط مختلف تهران با هم تفاوت فاحش دارند ولی در یک منطقه قیمتها نزدیک به هم بوده و تفاوت آشکاری با هم ندارند.البته استثنا در همه مناطق وجود دارد که ربطی به نوشته من ندارد.
در منطقه ای که من مشغول به فعالیت هستم اکنون قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز حداقل چهار میلیون و پانصد هزار تومان و حداکثر پنج میلیون تومان میباشد ، نرخ اجاره هم بر مبنای هر متر مربع آپارتمان نوساز متری یک میلیون تومان بوده که فعلا رکودی شدید بر این بازار حاکم است.
در این بین فردی که تعدادی آپارتمان راساخته و اکنون آماده فروش شده ، جهت دادن مشخصات کامل به نزد ما مراجعه میکند، بعد از پر کردن فرم مشخصات نوبت به قیمت میرسد که ناگهان مبلغی را اعلام میکند که با حداکثر نرخ منطقه بیست درصد تفاوت قیمت بیشتری را دارد، وقتی به عنوان اعتراض به ایشان علت گرانی را جویا میشویم ، شروع به برشمردن محاسن آپارتمان خودش میکند و بارها در کلامش به ما این جمله را گوشزد میکند که باید حتما خودتان بیایید و از نزدیک ساخت من را ببینید تا متوجه تفاوت قیمت بشوید.در این زمان کار آنچنانی از ما بر نمی آید و مجبور هستیم رقم پیشنهادی ایشان را ثبت نماییم .سکانس بعدی زمانی است که مشتری جهت خرید مراجعه میکند و ما طبق عرف شغلمان موظف هستیم انواع آپارتمانها را با قیمتهای آن به خریدار معرفی نماییم ، زمانی که قیمت بالایی را برای ساختمانی اعلام میکنیم ، خریدار ناراحت شده و تمام کمبودها و کاستی ها و گرانی های ملک را از ناحیه ما و همکاران ما دانسته و با ناراحتی محل کسب ما را ترک میکند.هر چه برای ایشان توضیح میدهیم که ما نه سازنده هستیم ، نه مهندس ناظریم ، نه فروشنده مصالح ساختمانی هستیم و نه دستی در خرید و فروش تراکم داریم ، به چه علت گرانی مسکن را متوجه شغل ما میکنید.
در ارتباط با اجاره چالشهای متفاوتی را داریم ، فردی آپارتمانی را خریده ، با قرض و قوله و انواع و اقسام وامهای بانکی و خانگی مبلغی را برای رهن آپارتمان در ذهن خود فرض کرده است ، هر چه به ایشان میگوییم که مبلغ رهن آپارتمان شما چنین مبلغی نیست ، اصرار میکند که من اینقدر کسری دارم و به من گفته اند که آپارتمان را به این مبلغ رهن میکنند و من روی همین مبلغ حساب و کتاب کرده ام ، اختلاف هم کم نیست که بتوان نظرات را به هم نزدیک کرد ، شاید برای یک آپارتمان شصت متری بیست میلیون اختلاف قیمت وجود داشته باشد که به گوش موجر فرو نمی رود.
چالش دیگر بر سر تعداد نفرات است ، عده ای از موجران در هنگام سپردن ملکشان به آژانس مسکن بارها و بارها بر این جمله تاکید میکنند که تعداد نفرات از دو یا سه نفر بیشتر نباید باشند.حال شما فرض کنید آپارتمانی را که صد و پنجاه متر مربع مساحت دارد و مالک آن راغب نیست به سه نفر بیشتر اجاره بدهد.
چند سالی است که در آخر هر سال قبوضی از طرف شهرداری تحت عنوان عوارض و نوسازی و عوارض کسب و پیشه و هزینه حمل پسماند به درب منازل و مغازه ها میرود ، برای پرداخت هزینه حمل پسماند که عرفا باید در تعهد مستاجر باشد و مستاجر از زیر بار آن شانه خالی میکند ، کشمکش ها و بگو مگوهایی در جریان است که بیشتر در محل کسب رخ میدهد.
از آنجا که خصوصیات اخلاقی افراد را به طور صد درصد نمیتوان از ظاهر آنها تشخیص داد و ما سعی میکنیم بیشتر از روی روانشناسی و تجربه و تا اندازه ای از روی شغل و کسب و کار طرف را بشناسیم و تا اندازه ای هم موفق هستیم ولی اگر خدای ناکرده در این بین اشتباهی مرتکب شویم و مستاجر اجاره بهای ماهیانه را در موعد مقرر پرداخت نکند ، شاهد حضور هر روزه موجر هستیم که به نوعی از ما طلبکار بوده و میخواهد که ما به عنوان ضابط قضایی عمل کنیم و مستاجر را وادار کنیم که راس هر ماه اجاره را بدون کم و کاست پرداخت نموده و یا این که مورد اجاره را تخلیه نماید.
این روزها داشتن سگ در خیلی از خانواده ها به نوعی از روی چشم و هم چشمی تقلید شده ، مستاجر ابتدا داشتن سگ را آشکار نکرده و بعد از این که در مورد اجاره ساکن شد ، صدای واق واق سگ موجر را هراسان به نزد مشاور املاک میکشاند.خانواده ایی که مذهبی هستند داشتن سگ و ماهواره و حجاب سبک را نمیتوانند تحمل کنند و عدول از این نوع کارها را از چشم مشاور املاک دانسته و کاسه کوزه ها را بر سر ما میشکنند.
چانه زنی و گرفتن تخفیف در خون ما ایرانی هاست و همه ما دوست داریم تا آنجا که میتوانیم از فروشندگان تخفیف بگیریم .چند سالی است که اخذ مالیات بر ارزش افزوده اجباری شده است و ما موظف هستیم طبق قانون هرساله از مبلغ کمیسیون طرفین مالیات ارزش افزوده را دریافت نموده و در آخر هر یک از فصول سال طبق تنظیم اظهارنامه به اداره دارایی پرداخت نماییم .این مبلغ که امسال هشت درصد میباشد با مبلغ کمیسیون جمع شده و باید از طرفین دریافت گردد.اما بر اثر چانه زنی متداول در جامعه اکثر افراد این مبالغ را پرداخت نمیکنند و ما موظف هستیم خودمان از سهم کمیسیون قانونی مبلغ فوق را پرداخت نماییم .
در مبایعه نامه هایی که منعقد میگردد طرفین معامله ملزم و متعهد میگردند تا به مفاد مندرج در آن عمل نمایند ، اما بارها پیش آمده که فردی نتوانسته تعهد خود را در موعد مقرر ایفا نماید که این عدم ایفای تعهد باعث میگردد چندین و چند مبایعه نامه به مشکل بربخورد ، رفع و رجوع چنین امور کاریست که انرژی زیادی را باید صرف آن کرد.
در پایان قراردادهای اجاره تسویه قبوض آب و برق و گاز و تلفن و شارژ ساختمان ، کاریست بس شاق و مشکل که بیشتر باید مشاورین املاک آن را حسابرسی و تسویه نمایند در صورتی که طبق قانون وظیفه مشاورین املاک نبوده و کم کم در جامعه به صورت عرف و عادت درآمده است .
به هنگام تنظیم مبایعه نامه اسناد مالکیت مورد معامله به صورت عرفی در نزد مشاورین املاک به امانت گذاشته میشود، فروشنده جهت دریافت استعلامهای مربوط به فروش خواهان دریافت اصل اسناد از مشاورین املاک میباشد، با توجه به اخباری که همه روزه در جراید و سایت ها به جهت کلاهبرداری میبینیم و میخوانیم ، آیا مشاور املاک جرات دادن این اسناد را به مالکی که شاید تا هفتاد درصد از پول ملک خود را دریافت نموده و ملک نیز هنوز در تصرف خودش میباشد را دارذ؟قانون در این خصوص میگوید که مشاورین املاک حق ندارند اسناد را در نزد خود نگاه دارند ، اما چون این رویه به صورت عرف و عادت در جامعه درآمده ، اتحادیه هم از از این روش حمایت میکند و برای جلوگیری از احتمالات باید مدارک در صندوق مشاور املاک بماند و در صورت نیاز با یکی از افراد شاغل در محل کسب به اتفاق جهت پیگیری کارها بروند و بعد از اتمام کار اسناد را به دفتر مشاور برگردانند.مشکلات و چالشهای این شغل اغوا کننده بسیار است که به علت طولانی شدن مطلب از ادامه آن خودداری میکنم .اما آمادگی کامل خود را برای هر گونه مشاوره جهت همشهریانم به صورت افتخاری برای تنظیم هر گونه مبایعه نامه و اجاره نامه و مشارکت در ساخت با علاقه وافر اعلام میکنم .تا مطلبی دیگر ایام به کامتان باد.