احمدرضا ایراندوست – رونق در بازار مسکن ، حباب یا واقعیت ؟

چند سالی است که در منطقه شرق تهران در امور مسکن فعالیت دارم ، در سال ۱۳۸۰ که به این حرفه روی اوردم ، بازار مسکن در اوج بود و بانک های خصوصی یکی بعد از دیگری تاسیس شده و با دادن وامهایی به متقاضیان خرید مسکن چرخ این صنعت را به حرکت دراوردند .در ان سالها هر متر مربع مسکن در محدوده کاری من چهارصد تا پانصد هزار تومان بود که این تفاوت قیمت نیز به متریال کار شده در اپارتمان و موقعیت مکانی اختصاص داشت . امروزه روز همان اپارتمان به هر متر مربع چهار میلیون و پانصد هزار تومان میباشد.گرچه در این سالها کارمندان و قشر حقوق بگیر دریافتی انچنانی نداشتند ، اما یک زوج جوانی که تازه تشکیل خانواده داده بودند میتوانستند از بانکهای خصوصی ده میلیون وام گرفته و با موجودی نقد خودشان و احتساب مبلغ رهنی که از واگذاری اپارتمان به مستاجر به دست می امد یک واحد اپارتمان پنجاه متری را خریداری نمایند .بعد از یکی دو سال هم مبلغ رهن اپارتمان را تهیه میکردند و خودشان در منزل شخصی خریداری شده ساکن میشدند .از ان سال روز به روز بر قیمت زمین و مسکن افزوده شد و کار به جایی رسید که بعد از دو سه مقطع رکود در بازار مسکن قیمت اپارتمان در سراسر ایران و خصوصا تهران سر به فلک گذاشت و هر روزه از تعداد متقاضیان خرید مسکن به دلیل عدم بضاعت مالی کاسته شد.دلال بازی و بورس بازی و خرید و فروش های صوری یکی از دلایلی بود که قیمت مسکن را طی این سالها چندین برابر کرد.در این خصوص کار به جایی رسید که هر کس با اندوخته ای که داشت شغل ساخت و ساز را برای خود انتخاب کرده و وارد دنیای بساز و بفروشی گردید.در این سالها کلا کیفیت فدای کمیت گردید و بدون رعایت حدااقل استانداردها در خانه سازی شاهد رشد بی رویه قیمت ها و سر براوردن اپارتمانهای چندین و چند طبقه در کوچه پس کوچه های تهران بودیم .اکثر صنوف بازاری شغل خود را تعطیل کرده و با اوردن سرمایه خود به بازار مسکن باعث رشد قارچ گونه اپارتمان شدند .طلافروش ، ماشین فروش ، فرش فروش و حتی کسانی که در شغل کبابی اشتغال داشتند به یکباره و یک شبه شدند مهندس و با حمل کردن یک عدد کیف سامسونت و چندین و چند نقشه از این بنگاه به ان بنگاه میرفتند .در این زمانها بحث مشارکت در ساخت نیز چنان داغ گشت که بساز و بفروشها با دادن کمیسیونهای چند برابر مشاورین املاک را وسوسه میکردند که برای انها به صورت اختصاصی فعالیت نمایند تا بلکه بتوانند ملک کلنگی مناسبی را برای ساخت و ساز پیدا نمایند .در این اثنی شاهد بودیم که جوانی حدود سی ساله در یک زمان، واحد چندین و چند پروژه ساختمان سازی را در دست اجرا دارد و بر اثر همین شلوغی کار بحث پیش خرید و پیش فروش اپارتمان هم به میان امد .در این خرید و فروشهای پیش خریدی چه افرادی بودند که تمام هستی و نیستی خود را بدون مطالعه و بررسی در اختیار افرادی گذاشتند و دست اخر مشخص گردید که یک اپارتمان به چندین و چند نفر فروخته شده و همه هم خود را محق میدانستند .محاکم قضایی و هیئت های حل اختلاف پر شده بود از پرونده های مربوط به خرید و فروش ملک و اپارتمان و قراردادهای مشارکت و قراردادهای پیش خرید و پیش فروش ، روز به روز هم بر قیمتها افزوده میگشت و هیچ ارگان و سازمانی هم نبود که به این اوضاع نابسامان ورود کرده و جلوی این ناهنجاری ها را بگیرد .اتحادیه مشاورین املاک تهران نیز هر از چندی با تغییر فرم های قرارداد و گنجاندن بندهایی قانونی سعی در این داشت که قراردادهایی که توسط این صنف تنظیم میگردد محکمتر و قانونی تر باشد ، کد رهگیری یکی از راه کارهایی بود که با وجود مخالفت بسیاری از نهادها و سازمانها بالاخره اجرایی گشت ، سپس پرینت شدن قراردادها در یک فرمت یکپارچه یکی از کارهای اتحادیه بود ، گذراندن دوره های تخصصی در اتحادیه برای اعضاء صنف یکی دیگر از راه کارهای اتحادیه بود که بر سفت و محکمی قراردادها می افزود، مرحله بعد دادن بارکد به برگه های قرارداد نیز یکی دیگر از محکم کاری های صنف مشاورین املاک بود ، جلوگیری از واحدهای بدون پروانه نیز برای ساماندهی خرید و فروش اجرایی گردید. اما هیچ یک از این راه کارها چاره ساز نبود ، فروش تراکم توسط شهرداری هر از چندی با مخالفت و یا موافقت شورای شهر تهران شرایطی خاص پیدا میکرد ، این شرایط ناهنجار مربوط به صنعت مسکن تا سال ۱۳۸۷ ادامه داشت ، از ان زمان ساز و کار شهرداری برای دادن پروانه ساختمانی دچار تغییرات عمده ای گردید ، اغلب مناطق شهرداری به خاطر جلوگیری از تخلفات اجرایی در ساختمان سازی طرح کنترل مضاعف را به اجرا گذاشتند . ازمایش مکانیک خاک قبل از صدور پروانه اجباری گردید ،بازدیدهای دوره ای و مقطعی توسط مهندسین شهرداری اجرا گردید.کلاسهایی توسط نظام مهندسی برای معماران و کسانی که در این رشته فعالیت داشتند برگزار شد .فروش تراکم تا حدی قانونمند تر گردید ، شرایط تامین پارکینگ در کلیه مناطق شهرداری اجباری شد، خریداران به دلیل گرانی لجام گسیخته ملاک ها و شاخصه های بیشتری را برای خرید در نظر گرفتند و کم کم کیفیت بحث اصلی خرید گردید ، بعد از وقوع زلزله بم مبحث ۱۹ و تبصره ۱۳ اجرایی گردید و تمامی سازنده گان ملزم به اجرای ان شدند ، اما هیچ کدام از این عوامل باعث نگردید که از رشد قیمت جلوگیری شود . شهرداری برای بافت های فرسوده و کوچک و تجمیع امتیازات خاصی را برای سازنده گان قائل گردید .در طول دوران ریاست جمهوری اقای احمدی نژاد چندین بار قیمتها به صورت جهشی صعود نمود ، در یک سال اخر دولت ایشان مسکن به دلیل گرانی بی حد وارد رکود گردید ، سرمایه داران سرمایه های خود را از مسکن بیرون کشیده و وارد ارز و سکه و دلال بازی نمودند ، مقداری از این سرمایه نیز وارد دنیای بورس شد .در این وانفسا دیگر از خرید و فروشهای صوری خبری نبود ، وام های بانکی جوابگوی خرید متقاضیان نبود ، اپارتمانهایی که در این چند ساله ساخته شده بود همه اماده شده و وارد چرخه خرید و فروش گردید ، اما به دلیل حباب قیمتی که وجود داشت و دارد، خریدار واقعی برای خرید پیدا نمیشود، خریدار واقعی وقتی قیمتها را با موجودی و جیب خود مقایسه میکند متوجه میگردد که توان خرید را ندارد و به قولی پاپس میکشد بانکها در طول ایام سال مردم را ترغیب میکنند که پولهای خود را با وعده سودهای انچنانی در بانک سپرده گذاری نمایند اینک ان مردمی که اندوخته ای دارند این شیوه را برگزیده و به خاطر امنیت بهتر از سود بازار گذشت کرده و به سود بانک قانع هستند در صورتی که در یک اقتصاد سالم باید این پولهای سرگردان جامعه صرف تولید شود تا هم بر تولید افزوده شود و هم از تعداد بیکاران کاسته گردد، وزارت دارایی توسط لایحه ای که به مجلس داده خواهان بستن مالیات بر روی اپارتمانهای خالی از سکنه میباشد ، مورد دیگر این است که مقرر گردیده که هر کس در طول سال در دو نوبت مبادرت به خرید و فروش اپارتمان نماید ، باید مالیات بپردازد و به نوعی برای او شغل محسوب گردیده ، بانک مسکن در اواخر سال گذشته سقف وام مسکن را افزایش داد و برای مزدوجین جدید نیز امتیاز ویژه ای قائل گردید که تا سقف پنجاه میلیون تومان وام مسکن با سود پانزده درصد پرداخت نماید ، اما هیچ کدام از این راه کارها چاره ساز نبوده و درب همچنان بر پاشنه قبلی میچرخد و بازار مسکن تعطیل تعطیل گردیده و ما هم فعلا در این بازار کساد و خراب سماق می مکیم ، شنیده ها حاکی از ان است که امسال هم امیدی به رواج و رونق کسب و کار مسکن نیست و اگاهان اقتصادی صنعت مسکن وعده بازار خوب را به سال ۱۳۹۵ میدهند ، حال با این خرج و مخارج و هزینه های کمرشکن فعالان این عرصه تا سال ۱۳۹۵ چه باید بکنند ؟امیدوارم که قیمتها به نرخ واقعی خود رسیده تا متقاضیان واقعی خرید مسکن بتوانند برای خود و خانواده سرپناهی را تهیه نمایند ، در بازار خوب امید به زندگی بیشتر میشود ، ازدواجها بیشتر شده و سن ازدواج پایین می اید ، کسانی که در این چند ساله از بلبشویی بازار سوء استفاده کرده باید خسارت بپردازند و املاک خود را با سود کمتری بفروشند تا بلکه کم کم توازن برقرار گردد .تا مطلبی دیگر ایام به کامتان باد.